필자는 SI로 번 돈으로 산 대치동 주공 아파트들을 팔아 게임을 만들었던 사람이다. 불행하게도 게임은 망했고 IMF 이후 그 아파트는 재개발까지 가는 동안 엄청난 X배수로 올랐다.

좋아하는 일을 하는 것이기 때문에 별다른 의미는 부여하고 있지 않지만, 한국에서 아파트란 "가문의 영광"이자 "부의 상징", "신분 증명"정도인 듯 보인다.

우선 일본의 버블에 대해서 알아보자. 92년 일본의 버블이 붕괴되기 전까지 일본인들은 2020년 산 와인까지 선물 투자를 할 정도로 돈이 남아 돌았다(유동성이 넘쳤다고 표현한다.)

시중에 돈이 넘치니 은행들은 싼 이자로 돈을 풀게 되었고 그것이 부동산 값을 올리는 시초가 되었다. 1억엔짜리 고급 멘션이 있다고 했을 때 30년 상환 대출을 끼고 20%정도의 선금만으로도 집을 살 수 있었다. 심지어는 신용 좋은 회사에 다닐 경우 95% 이상의 대출이 나오기까지 했다.

만일 당신이 1천만원으로 1억짜리 집을 샀는데, 불과 몇 달만에 수천이 올랐다면 더 집을 사지 않겠는가?

머리 좋은 일본인들도 빚의 레버리지 (지랫대) 효과를 알게 되었다. 돈은 넘치고 대출 심사는 대강대강이고.. 집값은 폭등하고, 낮은 금리이기 때문에 차입을 하고 오르면 차익을 남기고 팔 수 있고 이른 바 투기의 맛을 알게 된 것이다.

늘 세상이 그렇듯이... 모두가 다 아는 투기는 투기가 아니게 된 것이다.

일찍이 네덜란드라는 나라에서는 튤립 투기가 기승을 부렸다고 한다. 소위 있는 사람들이 튤립을 마차나 집에 장식하여 돈이 있음을 자랑(이것이 포인트이다)을 하는 것이 취미가 되었다. 그래서 사람들은 툴립 철이 되거나 새로운 품종의 툴립이 생기면 선물로 거래를 하여 투기를 하게 된 것이다.

결국 툴립의 선물(미리 언제에 그 가격에 그 물건을 산다라는 것이 선물이다)은 폭락하게 되었다. 튤립 유행도 지났고 버블이 심각했던 것이다.

일본 역시 버블이 붕괴했고, 소니를 세웠던 소니 일가 역시 투기를 일삼다가 소니 주식을 말아먹고, 대형 리조트를 짓다가 버블을 맞는 불운을 겪었다고 한다.

그럼 한국의 아파트와 일본의 버블은 어떤 차이가 있는지 알아보자.

1. 한국은 담보 대출이 최근 50%이다. 많게는 60%이지만 담보 대출 비율이 짜다
2. 한국은 집값의 70~80%의 전세가 붙어 있다.
3. 한국은 아파트에 버블 논란이 있었지만, 일본은 기업이 상업 빌딩에 투기를 한 것이 더 많다
4. 한국은 IMF 때 주택 공급이 중단된 여파가 와서 폭등한 경향이 강하다.

공통점은

1. 저금리
2. 정부 정책의 난맥상

가장 큰 차이점은 바로 담보 대출의 퍼센트가 차이가 난다는 것이다. 은행은 집값이 반토막이 나더라도 원금을 회수할 수 있게 담보 비율을 맞춰 놓았던 것이다!!! 호주나 미국같은 경우는 모기지론이나 대출의 경우 최대 100%의 근접하게 대출이 나올 수 있는 것이다. 즉, 부실화대면 대형 사고가 나는 구조인데 반해 한국은 사람보다 집을 믿기 때문에 리스크가 적다.

그리고 전세로 집값을 받혀주고 있기 때문에 IMF와 같은 대폭락 사태가 있지 않는 한, 전세 값 이하로 폭락되기 힘들다.

지금 정부에서 판교 신도시, 어디 신도시 하는 식으로 공급의 확대를 외치는 방향으로 주택 시장 안정화의 기조를 변경했다. 하지만... 서울에서 아득히 먼 신도시의 집값이 평당 천만원이 넘는다면, 서울과 조금 더 가까운 집값은 어떻게 되겠는가?

언젠가 나는 부동산 114라는 사이트를 유심히 보다가 서울, 특히 강남에서 얼마나 멀어질 때마다 집값이 차이가 나는지를 표로 만든 적이 있다. 일반적인 결론은 서울에 가까울수록 평당 집값이 높다는 것이다.

그런데 송도 신도시와 같은 신도시의 평당 가격이 천만원이 넘는다면, 그 중간이나 그 근처는 당연히 집값이 상승하게 된다. 물론 베블렌을 들먹이지 않더라도...

정부의 실책은 주택 공급가를 자율화한 것이 가장 크고, 한은이 금리를 올릴 때 올리지 않고 눈치 보기 한 것이 크다.

그러면 앞으로는 어떻게 될 것인가?

1. 눈이 언덕에서 굴러내려가면 가속이 붙는 것처럼 정권 말까지는 상승세가 꺾이지 않을 것이다.
2. 장기적으로 일부 신도시의 거품 분양가가 폭락하게 되는 상황이 발생하게 될 것이다. (시장 원리에 따라서)
3. 대체지가 없는 강남 인근의 경우 그리 큰 폭락은 겪지 않을 것이다.

그러면 집을 사야하는가?

알드레 코스탈리니라는 유럽의 유명한 투자가가 한 말이 있다. "집을 사는 것이 투자의 첫 걸음이다"

편히 쉴 공간이 있어야 된다는 의미에서 자기 집은 가장 중요한 수단이다.

한국의 경우 미국과 달리 모기지론이 상당한 부담으로 다가오고 있고 서민을 위한 공공 주택의 공급이 서민의 바람과 다르게 지방에 집중되는 경향이 강하다.

그럼에도 불구하고 집은 있어야 하는 것이기 때문에 서민들이 분노하는 것일지도 모른다.

결론이 아니긴 하겠지만, 꼭 아파트가 아니라면 적당한 가격에 주거 공간을 마련할 수 있을지도 모른다. 그런 점에서 주거 공간의 다양성을 관심있게 바라봐야할 것이다.

우리는 MS 천하에서 빌더를 사용하고 있지 않은가?

testcode~